मंजुरीशिवाय किंवा मंजूर क्षेत्रापेक्षा मोठ्या सदनिकांची नोंदणी नाकारता येणार

मालमत्ता व्यवहारांतील फसवणूक रोखण्यासाठी आणि बेकायदा बांधकामापासून घर खरेदीदारांना वाचवण्यासाठी महाराष्ट्र सरकारने दुय्यम निबंधकांना नवे अधिकार दिले आहेत. आवश्यक परवानग्या आणि पूरक कागदपत्रे नसतील, किंवा दस्तात नमूद केलेले सदनिकेचे क्षेत्रफळ मंजूर बांधकाम आराखड्यातील मर्यादेपेक्षा जास्त असेल, तर आता दस्ताची नोंदणी नाकारता येणार आहे.

महसूल विभागाने १२ ऑक्टोबर रोजी काढलेल्या परिपत्रकातून हे कडक निर्देश देण्यात आले आहेत. बांधकाम प्रकल्पांतील युनिट्ससंबंधी पहिल्या विक्रीचे करार, खरेदीखत, अपार्टमेंट डीड आणि हस्तांतरणाचे दस्त यांना हे निर्देश राज्यभर लागू आहेत.

सक्षम प्राधिकरणांच्या आवश्यक परवानग्यांशिवाय इमारती उभ्या राहिल्याच्या आणि मंजूर क्षेत्रापेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या सदनिका विकल्या गेल्याच्या तक्रारी आल्या होत्या. त्यामुळे खरेदीदारांचे आर्थिक नुकसान होत होते आणि कायदेशीर अडचणीही निर्माण होत होत्या. या पार्श्वभूमीवर सरकारने हस्तक्षेप केला आहे.

महसूलमंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांच्या अध्यक्षतेखाली २२ सप्टेंबर २०२६ रोजी झालेल्या बैठकीनंतर हा निर्णय घेण्यात आला. मालमत्ता व्यवहारांतील अनियमितता दूर करणे आणि नोंदणी प्रक्रिया अधिक कडक करणे, हा त्या बैठकीचा उद्देश होता.

मुंढवा जमीन घोटाळ्यानंतर मालमत्ता दस्तांची तपासणी अधिक काटेकोर करण्यासाठी नोंदणी विभागाने काही शिफारशी सादर केल्या होत्या. त्या शिफारशी या नव्या परिपत्रकात समाविष्ट करण्यात आल्या आहेत.

नोंदणी उपमहानिरीक्षक (संयुक्त महानिरीक्षक) राजेंद्र मुठे यांनी सांगितले की, फसव्या नोंदणी रोखण्यासाठी विभागाने सुचवलेल्या प्रस्तावांशी ही नवी सूचना साधारणपणे सुसंगत आहे. ते म्हणाले, "पूर्वी दुय्यम निबंधकांना दस्त नोंदवण्यास नकार देता येत नव्हता. आता या परिपत्रकामुळे ते कागदपत्रे तपासून नोंदणी नाकारू शकतात. फसवणूक रोखण्यासाठी ही तपासणी महत्त्वाची आहे."

आवश्यक कागदपत्रे नसतील किंवा त्यात तफावत आढळली, तर नोंदणी पुढे रेटायची नाही, तर विहित परवानग्या आणि पूरक कागदपत्रांची पडताळणी करायची, असे नोंदणी अधिकाऱ्यांना सांगण्यात आले आहे.

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अ‍ॅक्ट, २०१६ च्या कलम ३ नुसार महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटीकडे (महारेरा) नोंदणी करावी लागणारे प्रकल्प आणि या नोंदणीतून सूट असलेले प्रकल्प, यांच्यासाठी परिपत्रकात वेगवेगळ्या कागदपत्रांची अट आहे.

महारेरा नोंदणी आवश्यक असलेल्या प्रकल्पांसाठी प्राधिकरणाचे नोंदणी प्रमाणपत्र किंवा ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट लागेल. शिवाय संबंधित युनिटचे क्षेत्रफळ दाखवणारा मंजूर बांधकाम आराखडाही जोडावा लागेल.

महारेरा नोंदणीतून सूट असलेल्या प्रकल्पांसाठी सक्षम प्राधिकरणाने दिलेली बांधकाम परवानगी किंवा commencement certificate, युनिटचे क्षेत्रफळ दाखवणारा मंजूर आराखडा, झोन दाखला आणि मोजणी किंवा सर्व्हे नकाशा लागेल.

मालमत्तेला आवश्यक मंजुऱ्या आहेत का, आणि व्यवहाराच्या दस्तात वर्णन केलेले युनिट अधिकृतपणे मंजूर आराखड्याशी जुळते का, हे तपासता यावे, यासाठी या अटी आहेत.

परिपत्रकातील एक महत्त्वाची तरतूद अशी की, मालमत्तेच्या दस्तात नमूद क्षेत्रफळ मंजूर आराखड्यातील क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असेल, तर दुय्यम निबंधकांना नोंदणी नाकारणे बंधनकारक आहे. बाकीची विहित कागदपत्रे सादर केलेली असली, तरीही हा नियम लागू राहील. त्यामुळे विकल्या किंवा हस्तांतरित होणाऱ्या सदनिकेचा आकार तपासण्यासाठी मंजूर आराखडा हा महत्त्वाचा निकष ठरतो.

अनधिकृत बांधकाम, सदनिकांच्या मोजमापातील तफावत आणि मंजूर मर्यादेपेक्षा जास्त क्षेत्राची विक्री यांच्याशी संबंधित व्यवहारांवर यामुळे अंकुश येईल, अशी अपेक्षा आहे.

या निर्णयाचे स्वागत करताना कार्यकर्ते जोशी म्हणाले की, फसव्या नोंदणी रोखण्यासाठी आणि नोंदणी कार्यालयांमध्ये पारदर्शकता ठेवण्यासाठी कागदपत्रांची तपासणी आवश्यक आहे. दुय्यम निबंधकांनी नव्या मार्गदर्शक सूचनांची काटेकोर अंमलबजावणी केली पाहिजे, यावरही त्यांनी भर दिला.

व्यवहार नोंदवण्यापूर्वी मालमत्तेची कायदेशीरता आणि मंजूर मोजमापे तपासली जातील, अशी अपेक्षा आहे. घर घेऊ इच्छिणाऱ्यांनी खरेदी पूर्ण करण्यापूर्वी मंजूर बांधकाम आराखडा, कायदेशीर परवानग्या आणि विक्री दस्तात नमूद प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ तपासणे किती महत्त्वाचे आहे, हेच या नव्या अटींतून अधोरेखित होते. या कारवाईची परिणामकारकता महाराष्ट्रभरातील नोंदणी कार्यालयांमध्ये किती सातत्याने अंमलबजावणी होते, यावर अवलंबून असेल.