मुंबईत पुनर्विकासामुळे भाड्याच्या घरांना मागणी, घरमालकांना भाड्यातून मिळणारा परतावा वाढला

मुंबईत जुन्या इमारती पाडून नवे टॉवर उभे राहत आहेत, पण पुनर्विकासाचा परिणाम तेवढ्यावरच थांबलेला नाही. शहरभर भाड्याच्या घरांना सतत मागणी निर्माण होत असून त्यामुळे घरांचे भाडे वाढत आहे आणि घरमालक व गुंतवणूकदारांना भाड्यातून मिळणारा परतावा सुधारत आहे.

गेल्या पाच वर्षांत पुनर्विकास प्रकल्पांच्या संख्येत अंदाजे ६६ टक्के सीएजीआर नोंदवला गेला आहे. यावरून मुंबईत जुन्या इमारतींचा पुनर्विकास वाढत असल्याचे दिसते. जसजशा जास्त सोसायट्या पुनर्विकासाकडे वळत आहेत, तसतसे तिथले रहिवासी आपल्या सध्याच्या परिसराजवळ, शाळा, कामाची ठिकाणे आणि ओळखीची माणसे यांच्या जवळपास भाड्याचे घर शोधत आहेत. त्यामुळे स्थानिक भाडे बाजारावर दबाव येत आहे. ज्या जुन्या वस्त्यांत उपलब्ध घरे आधीच कमी आहेत, तिथे हा परिणाम जास्त जाणवतो.

मुंबईच्या पुनर्विकासाचे एक वैशिष्ट्य म्हणजे या मागणीचा मोठा भाग विकासकच उचलतात. अनेक प्रकल्पांत काम पूर्ण होईपर्यंत विस्थापित रहिवाशांना विकासकांकडून तात्पुरते भाडे दिले जाते. त्यामुळे ही कुटुंबे दीर्घकाळ, अनेकदा कित्येक वर्षे, भाड्याच्या बाजारात सक्रिय ग्राहक म्हणून राहतात.

महामारीनंतर (कोरोना साथीनंतर) हा कल आणखी वेगाने वाढला, कारण लोकांच्या घराबद्दलच्या पसंतीत मोठा बदल झाला. मोठी घरे, चांगल्या दर्जाचे बांधकाम, सुधारित सुविधा आणि राहण्याचा एकंदर चांगला अनुभव अनेक कुटुंबांना महत्त्वाचा वाटू लागला. त्याच भागात नवे आणि चांगले घर मिळणार असेल, तर जुन्या इमारतींत राहणारे लोक पुनर्विकासाचा पर्याय निवडण्यास उत्सुक झाले. या संक्रमणाच्या काळात अनेकांनी तुलनेने नवीन घरे भाड्याने घेण्यास पसंती दिली, आणि ही घरे जुन्या बांधकामांपेक्षा सामान्यतः जास्त महाग असतात.

कोटक महिंद्रा बँकेचे होम लोन्स विभागाचे प्रमुख नकुल सक्सेना म्हणाले, "मुंबई जुन्या इमारतींच्या जागी नवीन इमारती उभारत असताना पुनर्विकासाचा प्रभाव भाडे आणि मालकी अशा दोन्ही बाजारपेठांवर पडत आहे. घरांचा दर्जा सुधारण्याव्यतिरिक्त हा बदल निवासी रिअल इस्टेटची आर्थिक स्थिती देखील सुधारत आहे. वाढणारे भाडे आणि उत्तम रेंटल यील्डमुळे निवासी मालमत्ता केवळ प्रत्यक्ष राहणाऱ्यांसाठी नव्हे, तर स्थिर व दीर्घकालीन परतावा शोधणाऱ्या गुंतवणूकदारांसाठीही आकर्षक ठरत आहे."

मुंबईची भाडे बाजारपेठ पारंपरिकपणे स्थलांतर आणि रोजगारवाढीवर अवलंबून राहिली आहे. आता पुनर्विकास हा आणखी एक महत्त्वाचा घटक म्हणून पुढे येत आहे. वारंवार घर बदलणाऱ्या अनेक स्थलांतरित भाडेकरूंच्या तुलनेत पुनर्विकासाने बाधित झालेली कुटुंबे नवे घर तयार होईपर्यंत अनेक वर्षे एकाच ठिकाणी भाड्याने राहतात. त्यामुळे मागणी सतत टिकून राहते आणि काही विशिष्ट परिसरांत उपलब्ध भाड्याची घरे कमी होतात.

परिणामी मुंबईच्या अनेक भागांत भाड्याच्या घरांची मागणी वाढली आहे. काही भागांत पुनर्विकासाचे काम आणि मर्यादित पुरवठा एकत्र आल्याने घरांचे भाडे सर्वसाधारण महागाई दरापेक्षा अनेक पटीने वाढले आहे. वाढलेल्या भाड्यामुळे घरमालक आणि गुंतवणूकदारांचा भाड्याचा परतावा सुधारला आहे, तसेच काही वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत निवासी रिअल इस्टेट उत्पन्न देणारी अधिक आकर्षक मालमत्ता बनली आहे. अनेक स्थानिक सूक्ष्म बाजारपेठांत भांडवली मूल्यवाढीसोबत भाड्याचे उत्पन्न हा एकूण निवासी परताव्याचा अत्यंत महत्त्वाचा घटक होत आहे.