मुंबई में करीब 19,000 इमारतों के पास OC नहीं, BMC की माफी योजना में अब तक सिर्फ एक-दो आवेदन

मुंबई में अनुमान है कि करीब 19,000 इमारतों के पास ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट (OC) नहीं है। BMC ने इन इमारतों को नियमित करने के लिए नई एमनेस्टी योजना शुरू की है, लेकिन बताया गया है कि अब तक इसमें सिर्फ एक या दो आवेदन ही आए हैं। योजना की पात्रता, रियायतों और आवेदन की प्रक्रिया की जानकारी लोगों तक नहीं पहुंची है। इसी वजह से प्रैक्टिसिंग इंजीनियर्स, आर्किटेक्ट्स एंड टाउन प्लानर्स एसोसिएशन (PEATA India) हाउसिंग सोसायटियों और फ्लैट मालिकों के लिए एक सेमिनार कर रही है।

यह पहल ऐसे वक्त हो रही है जब हाउसिंग विशेषज्ञ योजना की आलोचना कर रहे हैं। उनका कहना है कि गलती बिल्डरों की होती है, पर आर्थिक बोझ फ्लैट मालिकों पर पड़ता है। सेमिनार में शहरी विकास विभाग की 11 दिसंबर 2025 की अधिसूचना के तहत योजना के प्रावधान, फायदे, पात्रता और आवेदन की प्रक्रिया समझाई जाएगी।

PEATA India के अध्यक्ष योमेश राव के मुताबिक OC के बिना इमारतों का मसला मुंबई में लंबे समय से है। गैर-आधिकारिक अनुमान है कि करीब 19,000 इमारतों के पास OC नहीं है, और इसमें लगभग 6000 MHADA और SRA की इमारतें शामिल नहीं हैं। BMC का सतर्क अनुमान कम से कम 4500 इमारतों का है। राव ने कहा कि SRA की इमारतों समेत, 33(10) झोपड़पट्टी योजना और 33(11) PTC योजना दोनों मिलाकर आंकड़ा करीब 25000 बैठता है, हालांकि यह अनवेरिफाइड अनुमान है।

राव ने बताया कि OC न होने से मालिकों और सोसायटियों को नियमों के पालन, प्रॉपर्टी के लेन-देन और नागरिक अनुमतियां लेने में दिक्कत आती है। इन्हीं दिक्कतों को देखते हुए BMC ने एमनेस्टी योजना के लिए SOP बनाई है। इसके तहत पात्र हाउसिंग सोसायटी, जमीन मालिक, डेवलपर और अलग-अलग फ्लैट मालिक तय प्रक्रिया से OC के लिए आवेदन कर सकते हैं। योजना 8 सितंबर 2026 से लागू है और शुरुआती छह महीनों में आर्थिक रियायतें देती है। राव ने कहा कि कम आवेदन की बड़ी वजह जागरूकता की कमी है।

महाराष्ट्र सोसायटीज वेलफेयर एसोसिएशन (MahaSEWA) के संस्थापक-अध्यक्ष CA रमेश प्रभु का कहना है कि नई योजना में पुरानी कमियां दोहराई गई हैं और नई अड़चनें जुड़ गई हैं। उनके मुताबिक योजना सिर्फ 80 वर्ग मीटर तक के रिहायशी यूनिट पर लागू है, नियमितीकरण 15 प्रतिशत तक सीमित है, और वैध टाइटल डीड, फायर NOC तथा न हो सकने वाले ढांचों को गिराना जरूरी है। आवेदन आर्किटेक्ट के जरिए ऑनलाइन AutoDCR पोर्टल से करना होगा। प्रभु ने कहा कि अतिरिक्त FSI खरीदने पर अकेले फ्लैट मालिक को 10 लाख से 20 लाख रुपये तक का प्रीमियम भरना पड़ सकता है। उनके मुताबिक यह राहत कम और BMC के लिए कमाई का जरिया ज्यादा लगती है। SRA, MHADA और MMRDA के ढांचों पर लागू होने को लेकर भी उन्होंने अस्पष्टता बताई। प्रभु की मांग है कि BMC आवेदन प्रक्रिया आसान करे, अड़चनें हटाए और प्रीमियम घटाकर 10 प्रतिशत या उससे कम करे।

महाराष्ट्र स्टेट को-ऑपरेटिव हाउसिंग फेडरेशन लिमिटेड के विशेषज्ञ निदेशक एडवोकेट श्रीप्रसाद परब ने कहा कि OC के बिना इमारतों की संख्या पूरे मुंबई और मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (MMR) में चिंता का विषय बन रही है। उनके मुताबिक डेवलपर अक्सर मंजूर प्लान से हटकर निर्माण करते हैं और फिर फ्लैट मालिकों को ज्यादा पानी चार्ज, बढ़ा हुआ प्रॉपर्टी टैक्स और रीडेवलपमेंट में कानूनी अड़चनें झेलनी पड़ती हैं। MRTP एक्ट के कंपाउंडिंग प्रावधान और एमनेस्टी योजनाएं जुर्माने के जरिए नियमितीकरण का रास्ता देती हैं, पर परब इन्हें अस्थायी इलाज बताते हैं। उनका कहना है कि जवाबदेही उन डेवलपरों और निगरानी करने वाले अधिकारियों की भी तय होनी चाहिए, पूरा बोझ घर खरीदने वालों पर नहीं डालना चाहिए।

परब ने टेक्नोलॉजी पर आधारित सिंगल-विंडो सिस्टम और ट्रैफिक-लाइट निगरानी ढांचे का सुझाव दिया, ताकि अवैध निर्माण शुरू में ही पकड़ में आए। इसमें हरा रंग मंजूर प्लान और नियमों के मुताबिक इमारत को, पीला रंग छोटे विचलन वाली इमारत को जिसमें सुधार जरूरी है, और लाल रंग गंभीर उल्लंघन वाली इमारत को दिखाएगा। उन्होंने कहा कि इससे पारदर्शिता बढ़ेगी, मंजूरियां आसान होंगी और सुरक्षित घर की गारंटी मिलेगी। उन्होंने संविधान के अनुच्छेद 21 का भी हवाला दिया, जो जीवन का अधिकार देता है।

PEATA India का यह मुफ्त सेमिनार 3 नवंबर 2026 को शाम 5 बजे से दादर ईस्ट, मुंबई के योगी सभागृह में होगा। इसमें पात्रता, आर्थिक रियायतों और आवेदन की चरण-दर-चरण प्रक्रिया समझाई जाएगी। सोसायटियों की मैनेजिंग कमेटियां, जमीन मालिक, डेवलपर, फ्लैट मालिक, आर्किटेक्ट, इंजीनियर, टाउन प्लानर और रीयल एस्टेट से जुड़े लोग इसमें आ सकते हैं।