पुणे में बिरला एस्टेट्स को 75/100 स्कोर, पर पूरे हुए प्रोजेक्ट का रिकॉर्ड अभी नहीं

पुणे के रियल एस्टेट बाजार में बिरला एस्टेट्स को लेकर PTM बिल्डर ऑडिट 2026 सामने आया है। इसमें कंपनी को 100 में से 75 का वर्किंग स्कोर दिया गया है। ऑडिट के मुताबिक सितंबर 2026 तक पुणे में कंपनी की कहानी उम्मीद जगाने वाली तो है, पर अभी काफी नई है। PTM ने इसे स्थायी रैंकिंग नहीं, बल्कि वर्किंग एडिटोरियल स्कोर कहा है। नए MahaRERA फाइलिंग, पजेशन डेटा, ग्राहकों के अनुभव और वित्तीय खुलासों के साथ यह बदल सकता है। सबूतों पर भरोसे को ऑडिट ने "मॉडरेट से हाई" बताया है।

बिरला एस्टेट्स प्राइवेट लिमिटेड आदित्य बिरला रियल एस्टेट लिमिटेड की पूरी तरह अपनी सब्सिडियरी है। यह कंपनी पहले सेंचुरी टेक्सटाइल्स एंड इंडस्ट्रीज लिमिटेड कहलाती थी। आदित्य बिरला रियल एस्टेट का कहना है कि उसने 2016 में इस सेक्टर में कदम रखा और अब MMR, NCR, बेंगलुरु और पुणे तक फैल चुकी है। पुणे में कंपनी का पहला रिहायशी प्रोजेक्ट 2025 में संगमवाड़ी का बिरला पुण्य था। उसके बाद मांजरी में बिरला एवम लॉन्च हुआ।

स्कोर की नौ कसौटियां हैं। डिलीवरी और एक्जीक्यूशन में 20 में से 13, ट्रैक रिकॉर्ड और पूरे हुए प्रोजेक्ट में 15 में से 9, और MahaRERA और रेगुलेटरी रिकॉर्ड में 15 में से 12 अंक मिले। निर्माण और प्रोजेक्ट क्वालिटी में 10 में से 8.5, ग्राहक अनुभव और साख में 10 में से 6, और वित्तीय मजबूती में 10 में से 9 अंक दिए गए हैं। पुणे की मौजूदगी और स्केल में 10 में से 7, पारदर्शिता और कॉरपोरेट गवर्नेंस में 5 में से 4.5, और इनोवेशन और सस्टेनेबिलिटी में 5 में से 5 अंक हैं।

वित्तीय पक्ष कंपनी का सबसे मजबूत हिस्सा बताया गया है। आदित्य बिरला रियल एस्टेट के निवेशक खुलासों में लंबी अवधि के लोन और डिबेंचर के लिए CRISIL AA/Stable और छोटी अवधि के इंस्ट्रूमेंट और कमर्शियल पेपर के लिए CRISIL A1+ रेटिंग दिखती है। FY2026 में बिरला एस्टेट्स ने 8,136 करोड़ रुपये की बुकिंग वैल्यू दर्ज की, जबकि कलेक्शन साल दर साल 23.5% बढ़ा। कंपनी ने चार क्षेत्रों में आठ प्रोजेक्ट लॉन्च किए, जिनमें पुणे भी शामिल है। कंपनी ने पुणे को हाई-ग्रोथ बाजार बताया है, जिसमें बिरला एवम और बिरला पुण्य में मजबूत बिक्री का हाथ है।

बिरला पुण्य संगमवाड़ी में करीब 5.76 एकड़ में फैला रिवरफ्रंट प्रोजेक्ट है। इसमें चार टावर प्लान हैं और 50 से ज्यादा सुविधाएं हैं। फेज 1 का MahaRERA नंबर P52100079533 है, जबकि फेज II का PR1262022501044। बिरला एवम मांजरी में 16.5 एकड़ से ज्यादा में बन रहा है। इसमें चार हाई-राइज टावर हैं, 50 से ज्यादा सुविधाएं हैं और डेवलपर के मुताबिक करीब 68.7% खुली जगह है। इसके फेज 1 का रजिस्ट्रेशन PR1261012500295 है और घोषित पूरा होने की तारीख जून 2031 है।

रेगुलेटरी तस्वीर फिलहाल साफ-सुथरी है। बिरला पुण्य फेज 1 और बिरला एवम फेज 1 में देखे गए रिकॉर्ड में कोई शिकायत या मुकदमा घोषित नहीं है। बिरला पुण्य फेज II में एक MahaRERA शिकायत है, जिस पर मई 2026 में आदेश दर्ज हुआ। फिर भी ऑडिट ने 15 में 15 अंक नहीं दिए, क्योंकि प्रोजेक्ट नए हैं। एक साल बाद का साफ रिकॉर्ड और पजेशन, सोसाइटी बनने और कई साल रहने के बाद का साफ रिकॉर्ड, दोनों बराबर नहीं हैं।

डिलीवरी के मोर्चे पर बिरला पुण्य फेज 1 मार्च 2025 में रजिस्टर हुआ और RERA में पूरा होने की तारीख सितंबर 2031 है। ताजा फाइलिंग में खुदाई पूरी दिखती है, पर इमारत के बड़े निर्माण चरण शुरू नहीं हुए थे। बिरला एवम फेज 1 जुलाई 2025 में रजिस्टर हुआ और उसके 40 निर्माण चरणों में से चार पूरे दर्ज हैं। ऑडिट ने इसे नकारात्मक नहीं माना, क्योंकि ये नए प्रोजेक्ट हैं जिनकी RERA समयसीमा लंबी है।

कंपनी के आंकड़ों में पुणे का हिस्सा बढ़ा है। Q3 FY26 के खुलासों में बिरला पुण्य फेज 1 का अनुमानित GDV 4,440 मिलियन रुपये और बिरला एवम फेज 1 का लॉन्च GDV 7,680 मिलियन रुपये बताया गया, जिसमें बिरला एस्टेट्स की आर्थिक हिस्सेदारी 56% है। Q1 FY27 की निवेशक प्रेजेंटेशन में 329 करोड़ रुपये की तिमाही बुकिंग वैल्यू में से 119 करोड़ रुपये पुणे से आई, यानी पुणे का क्षेत्रीय हिस्सा सबसे बड़ा रहा। इसमें बिरला पुण्य फेज 2 और बिरला एवम का योगदान बताया गया।

सितंबर 2026 में बिरला एस्टेट्स ने कहा कि वह अगले तीन वित्त वर्षों में 15,000 करोड़ रुपये की सालाना बुकिंग का लक्ष्य रख रही है। कंपनी ने पुणे में बिरला पुण्य और बिरला एवम के और फेज लाने की योजना भी बताई। यह कंपनी का अपना लक्ष्य है, नतीजा नहीं। कंपनी की लीडरशिप ने यह भी कहा कि निर्माण के एक्जीक्यूशन की क्षमता मजबूत करना उसकी प्राथमिकताओं में है।

ग्राहक अनुभव में स्कोर कम रहने की वजह सबूतों की कमी बताई गई है, यह नहीं कि अनुभव खराब है। ज्यादातर ऑनलाइन टिप्पणियां संभावित खरीदारों की हैं। Square Yards पर बिरला पुण्य के छोटे रिव्यू सैंपल में लोकेशन और सुविधाओं की तारीफ है, पर कुछ लोगों ने विजिटर पार्किंग और मेंटेनेंस चार्ज को लेकर चिंता जताई। सोशल मीडिया पर बुकिंग, रिफंड और कीमत को लेकर कुछ बिना जांचे आरोप भी हैं, जिन्हें ऑडिट ने स्थापित तथ्य नहीं माना।

खरीदारों के लिए ऑडिट की सलाह है कि एग्रीमेंट फॉर सेल में प्रमोटर कंपनी का सही नाम देखें, सही MahaRERA रजिस्ट्रेशन जांचें और निर्माण की ताजा प्रगति पूछें। साथ ही बेस प्राइस से लेकर टैक्स, रजिस्ट्रेशन और स्टांप ड्यूटी तक का लिखित कॉस्ट शीट लें। ऑडिट के मुताबिक अगली बड़ी परीक्षा नया लॉन्च नहीं, पजेशन होगी। PTM बिरला एस्टेट्स को जवाब देने का मौका देगा, और जांचे जा सकने वाले तथ्य मिलने पर लेख अपडेट होगा।