पारांजपे स्कीम्स का ऑडिट: 100 में 73 अंक, डिलीवरी और रेरा रिकॉर्ड पर सवाल

पुणे के रियल एस्टेट में पारांजपे स्कीम्स बड़ा नाम है। डेवलपर का कहना है कि उसे 35 साल से ज्यादा हो गए हैं। कंपनी के मुताबिक नौ शहरों में 200 से ज्यादा प्रोजेक्ट पूरे हुए हैं और करीब 20 million sq ft का काम सौंपा जा चुका है। रिहायशी इमारतों के अलावा कंपनी कमर्शियल प्रॉपर्टी, इंटीग्रेटेड टाउनशिप और सीनियर लिविंग में भी काम करती है। अथश्री उसका सबसे जाना-पहचाना ब्रांड है। कंपनी का दावा है कि उसके 35 से ज्यादा प्रोजेक्ट चल रहे हैं और 75,000 से ज्यादा लोग उसके यहां रहते हैं।

PTM के ऑडिट में पारांजपे स्कीम्स को 100 में से 73 अंक का वर्किंग स्कोर मिला है। सबूतों पर भरोसे को "मध्यम से ऊंचा" बताया गया है। सबसे ठोस सबूत डेवलपर के अपने प्रोजेक्ट पोर्टफोलियो, महारेरा से निकले ताजा रिकॉर्ड, अलग-अलग प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन और ग्राहकों के सार्वजनिक रिव्यू से आए हैं। फाइनेंशियल पहलू पर तस्वीर कम साफ है, क्योंकि डेवलपर कई कंपनियों के जरिए काम करता है और पूरे प्लेटफॉर्म पर लागू होने वाली कोई एक ताजा कंसोलिडेटेड क्रेडिट रेटिंग उपलब्ध नहीं है।

एक ही PAN के तहत महारेरा से निकले ग्रुप रिकॉर्ड में पारांजपे स्कीम्स के 32 रजिस्ट्रेशन हैं। इनमें 15 प्रोजेक्ट पूरे बताए गए हैं और 17 निर्माणाधीन हैं। उसी विश्लेषण में 84 शिकायतें, 21 प्रोजेक्ट में घोषित मुकदमे और पांच लैप्स हुए रजिस्ट्रेशन दर्ज हैं। पूरे हो चुके प्रोजेक्ट में समय पर डिलीवरी का आंकड़ा करीब 53 फीसदी निकला है। 14 प्रोजेक्ट छह महीने या उससे ज्यादा देरी से चल रहे बताए गए हैं।

ऑडिट ने साफ किया है कि इन आंकड़ों को सावधानी से पढ़ना चाहिए। शिकायत का मतलब यह नहीं कि गलती साबित हो गई। अदालत में मामला घोषित होने से यह तय नहीं होता कि कौन सही है। रजिस्ट्रेशन लैप्स होने का मतलब अपने आप यह नहीं कि प्रोजेक्ट फेल हो गया। रेरा रिकॉर्ड में सिर्फ वही प्रोजेक्ट आते हैं जो संबंधित कानूनी इकाइयों और रजिस्ट्रेशन की अवधि में दर्ज हुए। फिर भी ऑडिट के मुताबिक इन संकेतों को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता।

अंक इस तरह बंटे हैं। डिलीवरी और एक्जीक्यूशन में 20 में से 13.5, ट्रैक रिकॉर्ड में 15 में से 14, महारेरा और रेगुलेटरी रिकॉर्ड में 15 में से 8.5, कंस्ट्रक्शन और प्रोजेक्ट क्वालिटी में 10 में से 7.5, कस्टमर एक्सपीरियंस और साख में 10 में से 6, फाइनेंशियल मजबूती में 10 में से 6, पुणे में मौजूदगी और स्केल में 10 में से 9.5, पारदर्शिता और गवर्नेंस में 5 में से 4 और इनोवेशन व सस्टेनेबिलिटी में 5 में से 4।

पुणे में कंपनी की पकड़ हिंजवडी, भुगांव, वाकड, बावधन, पाषाण, कोथरूड और एरंडवणे तक फैली है। हिंजवडी का ब्लू रिज, भुगांव-मुलशी पट्टे का फॉरेस्ट ट्रेल्स और वाकड का ट्रायडेंट बिजनेस पार्क उसके बड़े नाम हैं। अथश्री को कंपनी खुद भारत में सीनियर सिटिजन हाउसिंग का अगुआ बताती है।

रेगुलेटरी तस्वीर बहुत असमान है। ट्रायडेंट बिजनेस पार्क और ट्रायडेंट E & F का रिकॉर्ड मजबूत है। एक रेरा-आधारित विश्लेषण में दोनों को 87 का प्रोजेक्ट-स्तर का स्कोर मिला है। दूसरी तरफ हैप्पीनेस हब, फॉरेस्ट ट्रेल्स हाईलैंड टावर्स और अभिरुचि परिसर में शिकायतें या डिलीवरी की चिंताएं काफी ज्यादा दिखती हैं। एक विश्लेषण के मुताबिक पुणे के क्लिफ रेजिडेंसेस को रेगुलेटर ने डीरजिस्टर किया है। ऑडिट ने कहा है कि महारेरा का मूल आदेश और उसके बाद की कानूनी स्थिति देखे बिना इसकी वजहें या नतीजे नहीं निकाले जा सकते।

ग्राहकों के रिव्यू में लोकेशन, सुविधाओं और बड़े कॉम्प्लेक्स की तारीफ है। जिम, स्विमिंग पूल और स्पोर्ट्स सुविधाओं का भी जिक्र है। वहीं खराब काम, देर से पजेशन, अधूरी सुविधाओं और खराब मैनेजमेंट की शिकायतें भी हैं। ये रिव्यू इंजीनियरिंग रिपोर्ट नहीं हैं, इसलिए इन्हें निर्माण में खामी का सबूत नहीं माना गया।

ऑडिट की सलाह है कि खरीदार सिर्फ यह न पूछें कि पारांजपे अच्छा बिल्डर है या नहीं। वे अपनी यूनिट का सही रेरा नंबर, पहले और मौजूदा पजेशन की तारीख, उस रजिस्ट्रेशन पर शिकायतें और ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट की स्थिति जांचें। साथ ही उसी टावर के रहने वालों से लीकेज और मेंटेनेंस के बारे में पूछें। कंपनी कई कानूनी इकाइयों से काम करती है, इसलिए एग्रीमेंट में नाम वाला प्रमोटर भी देखना जरूरी है।

ऑडिट का निचोड़ यही है कि पारांजपे की साख और पुणे का अनुभव मजबूत है, लेकिन पूरे पोर्टफोलियो को एक जैसा नहीं आंका जा सकता। प्रोजेक्ट, फेज और प्रमोटर इकाई बहुत मायने रखते हैं। यह 73 का स्कोर वर्किंग स्कोर है, कोई स्थायी ठप्पा नहीं। यह क्रेडिट रेटिंग, इंजीनियरिंग सर्टिफिकेशन या निवेश की सलाह भी नहीं है। ऑडिट के मुताबिक डेवलपर को इन आंकड़ों पर जवाब का मौका मिलना चाहिए।