मार्वल रियल्टर्स को 100 में 65 अंक, साख मजबूत पर दिवालिया इतिहास और शिकायतें भी

पुणे के लग्जरी घरों के बाजार में मार्वल रियल्टर्स का नाम काफी जाना-पहचाना है। कंपनी के प्रोजेक्ट कोरेगांव पार्क, बोट क्लब रोड, कल्याणी नगर, मगरपट्टा रोड, NIBM रोड, खराडी, विमान नगर जैसे जाने-माने इलाकों में हैं। कंपनी की अपनी वेबसाइट के मुताबिक उसे दो दशक से ज्यादा का तजुर्बा है और पुणे में उसके रिहायशी और कमर्शियल प्रोजेक्टों की लंबी सूची है। बेंगलुरु में भी उसके प्रोजेक्ट हैं। कोरेगांव पार्क की मार्वल रेजिडेंसी कंपनी की पहली इमारत बताई जाती है।

इस आकलन में मार्वल को 100 में से 65 अंक मिले हैं और सबूतों का भरोसा "मध्यम" माना गया है। यह स्कोर सितंबर 2026 तक मिली जानकारी पर टिका है और इसे पक्की रैंकिंग नहीं, चालू रिसर्च स्कोर समझना चाहिए। इसका मतलब यह भी नहीं कि कोई एक मार्वल फ्लैट खरीदना सही है या गलत। पूरा हो चुका प्रोजेक्ट, जिसकी सोसायटी अच्छी हो और टाइटल साफ हो, अधूरे या कानूनी पचड़े वाले प्रोजेक्ट से बिल्कुल अलग सौदा हो सकता है।

सबसे बड़ा सवाल पैसों का है। मार्वल रियल्टर्स एंड डेवलपर्स लिमिटेड के खिलाफ IDFC First Bank की याचिका पर 23 दिसंबर 2022 को कॉर्पोरेट इन्सॉल्वेंसी रेजोल्यूशन प्रोसेस (CIRP) शुरू हुई थी। बैंक के साथ समझौता होने के बाद NCLAT ने 15 मई 2023 के आदेश में CIRP बंद कर दी। बाद के NCLT आदेश में प्रक्रिया वापस लेने की बात दर्ज हुई और इंटेरिम रेजोल्यूशन प्रोफेशनल को कंपनी की संपत्ति और रिकॉर्ड लौटाने को कहा गया। यानी 2026 में कंपनी को दिवालिया नहीं कहा जा सकता, लेकिन ऐसी कार्यवाही का होना उसके वित्तीय इतिहास का अहम हिस्सा है।

कंपनी की मौजूदा वित्तीय जानकारी सीमित है। मार्च 2025 के आंकड़ों में चुकता पूंजी करीब 2.1 करोड़ रुपये दिखती है, कर्ज में 47.15 फीसदी की बढ़त और नेट वर्थ में 7.96 फीसदी की गिरावट बताई गई है, और डेट-टू-इक्विटी 0.18x है। पूरी कमाई और मुनाफे के आंकड़े सबके सामने नहीं हैं। इसी वजह से वित्तीय मजबूती में मार्वल को 10 में सिर्फ 4 अंक मिले।

डिलिवरी में 20 में से 11 अंक मिले। कंपनी ने बड़ी संख्या में प्रोजेक्ट पूरे किए हैं, पर कुछ में देरी दिखती है। खराडी के मार्वल एक्वानास का पहले दिसंबर 2019 तक पूरा होना तय था, जबकि अब रेरा रिकॉर्ड में मार्च 2024 की संशोधित तारीख है। नवंबर 2023 के MahaRERA आदेश में दर्ज है कि प्रमोटर ने प्रोजेक्ट 85 फीसदी पूरा बताया, अप्रैल 2023 तक की एक्सटेंशन पहले मिल चुकी थी और NCLT की कार्यवाही का असर पड़ा, फिर मार्च 2024 तक और वक्त मांगा गया। प्राधिकरण ने 31 मार्च 2024 तक एक्सटेंशन दे दिया। दूसरी तरफ मार्वल ब्रिसा, रेरा नंबर P52100001627, मार्च 2019 की घोषित तारीख के साथ पूरा दर्ज है।

MahaRERA और नियमों के रिकॉर्ड में 15 में से सिर्फ 7 अंक मिले। सार्वजनिक रिकॉर्ड के एक संकलन में मार्वल के पांच प्रोजेक्टों पर कुल 63 शिकायतें गिनी गई हैं। इनमें सेरिस, एक्वानास, ब्रिसा और फुएगो शामिल हैं और ब्रिसा पर अकेले 19 शिकायतें हैं। एक्वानास का रजिस्ट्रेशन लैप्स और कब्जे की तारीख निकल चुकी बताई गई है। लेकिन शिकायत का मतलब दोषी ठहराया जाना नहीं है। कुछ शिकायतें निपट चुकी हो सकती हैं, कुछ में समझौता या खारिजी हो सकती है। इसलिए यह आंकड़ा खरीदार के लिए प्रोजेक्ट की जांच का इशारा भर है।

एक और बात ध्यान देने की है। 2025 के MahaRERA अंतरिम आदेश में, जो सेरिस की इमारतों B/C/D के बारे में है, मार्वल ओमेगा बिल्डर प्रा. लि. और मार्वल रियल्टर्स एंड डेवलपर्स लि. दोनों प्रतिवादी थे। आदेश के मुताबिक 6 सितंबर 2024 के NCLT आदेश के बाद मार्वल ओमेगा CIRP में गई और कानूनी रोक लागू हुई। यानी प्रोजेक्ट पर नाम मार्वल का हो सकता है, पर कानूनी प्रमोटर, SPV या जॉइंट वेंचर की हालत अलग हो सकती है।

तारीफ वाले पक्ष भी हैं। पुणे में मौजूदगी और पैमाने पर 10 में से 9.5, पुराने पूरे प्रोजेक्टों के ट्रैक रिकॉर्ड पर 15 में से 12.5 और इनोवेशन व टिकाऊपन पर पूरे 5 अंक मिले। खरीदार मार्वल की कई पुरानी इमारतें खुद जाकर देख सकते हैं, जो सिर्फ ब्रोशर और वादों पर टिके बाजार में बड़ा फायदा है। ग्राहकों के अनुभव में 10 में से 5 अंक रहे, क्योंकि रिव्यू में कभी तारीफ तो कभी लीकेज, फिनिशिंग, मेंटेनेंस और सर्विस की शिकायतें मिलती हैं। ऑनलाइन रिव्यू में मार्वल को 640 रेटिंग पर 3.9/5 दिखता है। ज्यादातर कड़वे रिव्यू 2015 से 2020 के बीच के हैं, इसलिए उन्हें आज की हालत का सबूत नहीं माना गया।

खरीदारों को क्या करना चाहिए? प्रोजेक्ट पहले, ब्रांड बाद में। MahaRERA पर प्रमोटर का सही नाम और नंबर देखें, कब्जे की वादा की गई और असली तारीख का मिलान करें, कर्ज देने वाले और जमीन पर चार्ज की जानकारी जांचें। कई साल पुरानी पूरी इमारत में जाकर सेल्स टीम के बिना रहने वालों से पूछें कि कब्जा वादे के मुताबिक मिला या नहीं, वादा किए गए स्पेसिफिकेशन मिले या नहीं, खामियां कितनी जल्दी ठीक हुईं और सोसायटी के संभालने के बाद क्या हुआ। यह आकलन किसी प्रॉपर्टी को खरीदने या न खरीदने की सलाह नहीं है।