मुंबईतील सुमारे १९,००० इमारतींना ओसी नाही; बीएमसीच्या अभय योजनेला अत्यल्प प्रतिसाद

मुंबईत सुमारे १९,००० इमारतींना ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट (ओसी) नसल्याचा अंदाज आहे. मात्र बीएमसीच्या नव्या अभय योजनेसाठी आतापर्यंत फक्त एक-दोन अर्ज आले आहेत. योजनेची पात्रता, सवलती आणि अर्जाची पद्धत याबद्दल लोकांना माहितीच नाही, असे सांगत प्रॅक्टिसिंग इंजिनिअर्स, आर्किटेक्ट्स अँड टाउन प्लॅनर्स असोसिएशन (PEATA India) गृहनिर्माण सोसायट्या आणि फ्लॅटमालकांसाठी चर्चासत्र घेत आहे.

हे चर्चासत्र नगरविकास विभागाच्या ११ डिसेंबर २०२५ च्या अधिसूचनेनुसार योजनेतील तरतुदी, फायदे, पात्रतेचे निकष आणि अर्जाची प्रक्रिया समजावून सांगणार आहे. दरम्यान, विकासकांनी केलेल्या उल्लंघनांचा आर्थिक भार फ्लॅटमालकांवर जास्त पडतो, अशी टीका गृहनिर्माण क्षेत्रातील तज्ज्ञ करत आहेत.

PEATA India चे अध्यक्ष योमेश राव यांच्या म्हणण्यानुसार, ओसी नसलेल्या इमारतींचा प्रश्न मुंबईत अनेक वर्षांपासून आहे. अधिकृत नसलेल्या अंदाजानुसार सुमारे ६,००० म्हाडा आणि एसआरए इमारती वगळून १९,००० इमारतींना ओसी नाही. बीएमसीचा सावध अंदाज किमान ४,५०० इमारतींचा आहे. "एसआरए इमारतींसह, म्हणजे ३३(१०) झोपडपट्टी योजना आणि ३३(११) पीटीसी योजना धरून, एकूण सुमारे २५,००० इमारती असू शकतात," असे राव म्हणाले. ओसी नसल्यास नियमांचे पालन, मालमत्तेचे व्यवहार आणि महापालिकेच्या परवानग्या मिळवणे यात अडचणी येतात, असेही त्यांनी सांगितले.

या अडचणी लक्षात घेऊन बीएमसीने अभय योजनेसाठी स्टँडर्ड ऑपरेटिंग प्रोसिजर (SOP) आणली. त्यानुसार पात्र सोसायट्या, जमीनमालक, विकासक आणि वैयक्तिक फ्लॅटमालक ठरलेल्या प्रक्रियेतून ओसीसाठी अर्ज करू शकतात, असे राव यांनी सांगितले. ८ सप्टेंबर २०२६ पासून लागू झालेल्या या योजनेत पहिल्या सहा महिन्यांत आर्थिक सवलती दिल्या आहेत. तरीही आतापर्यंत फक्त एक-दोन अर्ज आले असल्याचे राव म्हणाले. पात्रता, आर्थिक फायदे, कागदपत्रे आणि अर्जाची पद्धत याबद्दल जागरूकता कमी असल्यामुळे अनेक पात्र मालकांना या संधीची कल्पनाच नाही, असे ते म्हणाले.

महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशनचे (MahaSEWA) संस्थापक-अध्यक्ष सीए रमेश प्रभू यांनी सांगितले की, नव्या योजनेत आधीच्या योजनांमधल्याच चुका आहेत आणि वरून नवे अडथळे आहेत. त्यांच्या म्हणण्यानुसार ही योजना सप्टेंबर २०२६ पासून तिसऱ्यांदा सुरू झाली आहे. ती फक्त ८० चौरस मीटरपर्यंतच्या निवासी युनिटना लागू आहे, नियमित करण्याची मर्यादा १५ टक्के आहे, वैध टायटल डीड आणि फायर एनओसी लागतात आणि नियमित न होणारी बांधकामे पाडावी लागतात. अर्ज आर्किटेक्टमार्फत ऑनलाइन AutoDCR पोर्टलवरून करावा लागतो.

अनधिकृत बांधकाम नियमित करण्यासाठी अतिरिक्त एफएसआय विकत घेतल्यास वैयक्तिक फ्लॅटमालकांना १० लाख ते २० लाख रुपये प्रीमियम पडू शकतो, असे प्रभू म्हणाले. खरा दिलासा देण्याऐवजी ही बीएमसीसाठी महसूल गोळा करण्याची योजना वाटते, असे त्यांचे मत आहे. एसआरए, म्हाडा आणि एमएमआरडीएच्या इमारतींना ही योजना लागू होते का, याबद्दलही संदिग्धता असल्याचे त्यांनी सांगितले. अर्ज वाढवायचे असतील तर प्रक्रिया सोपी करावी, अडथळे काढावेत आणि प्रीमियम १० टक्के किंवा त्यापेक्षा कमी करावा, असे प्रभू म्हणाले. MahaSEWA ने १४ सप्टेंबर २०२१ रोजी दंड घेऊन १०,००० पेक्षा जास्त बांधकामे नियमित करण्याची विनंती मुख्यमंत्र्यांना केली होती.

महाराष्ट्र राज्य सहकारी गृहनिर्माण महासंघ मर्यादितचे तज्ज्ञ संचालक अॅड. श्रीप्रसाद परब म्हणाले की, ओसी नसलेल्या इमारतींची संख्या मुंबई आणि मुंबई महानगर प्रदेशात (MMR) वाढत आहे. विकासक मंजूर आराखड्यापासून वारंवार वेगळे बांधकाम करतात आणि मग फ्लॅटमालकांना जास्त पाणीपट्टी, वाढीव मालमत्ता कर आणि पुनर्विकासात कायदेशीर अडचणी सहन कराव्या लागतात. एमआरटीपी कायद्यातील कंपाउंडिंगच्या तरतुदी आणि अभय योजना दंड भरून नियमितीकरणाचा मार्ग देतात, पण त्या तात्पुरत्या उपाययोजना आहेत, असे परब म्हणाले. उल्लंघनाला जबाबदार असलेले विकासक आणि बांधकामावर देखरेख ठेवणाऱ्या यंत्रणा यांनाही जबाबदार धरावे, सगळा भार घर घेणाऱ्यांवर टाकू नये, असे त्यांनी सांगितले.

परब यांनी तंत्रज्ञानावर आधारित एकखिडकी यंत्रणा आणि ट्रॅफिक लाइट पद्धतीची देखरेख सुचवली आहे. अनधिकृत बांधकाम सुरुवातीलाच पकडण्यासाठी इमारतींचे तीन गट असतील: हिरवा म्हणजे मंजूर आराखडा आणि नियमांचे पालन करणाऱ्या, पिवळा (अंबर) म्हणजे किरकोळ फरक असून दुरुस्ती आवश्यक असलेल्या, आणि लाल म्हणजे गंभीर उल्लंघन असून कारवाई आवश्यक असलेल्या. एकखिडकी यंत्रणेमुळे पारदर्शकता वाढेल, मंजुऱ्या वेगाने होतील आणि सुरक्षित, कायदेशीर घरांचे संरक्षण होईल, असे ते म्हणाले. सुरक्षित घरासाठी त्यांनी घटनेच्या कलम २१ चा उल्लेख केला.

ओसी म्हणजे पूर्ण झालेली इमारत मंजूर आराखडे आणि नियमांप्रमाणे आहे का हे तपासून सक्षम नियोजन प्राधिकरणाकडून दिले जाणारे प्रमाणपत्र. त्यातील अटींनुसार इमारतीत राहण्याची परवानगी मिळते. फ्लॅटच्या विक्री करारनाम्याच्या नोंदणीसाठी ओसी लागत नाही, पण ती नसेल तर खरेदीदार आणि सोसायट्यांना कायदेशीर आणि आर्थिक परिणाम भोगावे लागू शकतात.

हे मोफत चर्चासत्र "बीएमसीची ओसी अभय योजना समजून घेताना" या विषयावर ३ नोव्हेंबर २०२६ रोजी संध्याकाळी ५ वाजल्यापासून दादर पूर्व येथील योगी सभागृहात होईल. आयोजक PEATA India आहे. ओसी नसलेल्या सोसायट्या आणि व्यवस्थापन समित्या, नियमितीकरण हवे असलेले जमीनमालक आणि विकासक, वैयक्तिक फ्लॅटमालक, तसेच आर्किटेक्ट, इंजिनिअर, टाउन प्लॅनर आणि बांधकाम, पुनर्विकास व रिअल इस्टेट क्षेत्रातील लोक यात सहभागी होऊ शकतात. पात्रता, आर्थिक सवलती आणि अर्जाची टप्प्याटप्प्याची प्रक्रिया यावर यात माहिती दिली जाईल.