नागपूरच्या नव्या ऑफिस इमारतींत पार्किंग, लिफ्ट आणि देखभालीचे प्रश्न, लेखकाची टीका

नागपूरचे स्कायलाइन झपाट्याने बदलत आहे. सिव्हिल लाइन्स, रामदासपेठ आणि धंतोली या जुन्या व्यापारी भागांत उंच कमर्शियल इमारती उभ्या राहत आहेत. मात्र चकचकीत ब्रोशरच्या मागे व्यावसायिकांना वेगळेच चित्र दिसते, असे या लेखात म्हटले आहे. शहर नियोजन, बिल्डरांची जबाबदारी आणि सुरक्षा यंत्रणा खूपच मागे राहिल्या आहेत, असा लेखकाचा मुद्दा आहे. भविष्यासाठी इमारती बांधल्या जात आहेत, पण त्या जुन्या पायाभूत सुविधांवर उभ्या आहेत, असेही लेखक म्हणतो.

पार्किंग ही सर्वांत मोठी अडचण असल्याचे लेखात सांगितले आहे. महाराष्ट्राच्या युनिफाइड डेव्हलपमेंट कंट्रोल अँड प्रमोशन रेग्युलेशन्स (UDCPR) नुसार कमर्शियल जागेच्या दर 100 चौरस मीटरमागे (सुमारे 1,076 चौरस फूट) एक कार पार्किंग द्यावी लागते. एक लाख चौरस फुटांच्या इमारतीत 200 पेक्षा जास्त ऑफिसे असली, तरी नियमाने फक्त 100 पार्किंग लागते. मेट्रोच्या TOD पट्ट्यात हा आकडा निम्मा, म्हणजे सुमारे 50 होतो. कागदावर हे आकडे पूर्ण करण्यासाठी बिल्डर मेकॅनिकल स्टॅक आणि पझल पार्किंग बसवतात. नागपूरच्या कडक उन्हाळ्यात गाडी काढायला वेळ लागतो आणि यंत्रणा वारंवार बिघडते, त्यामुळे ती वापरली जात नाहीत. परिणामी गाड्या रस्त्यावर येतात आणि मुख्य रस्त्यांवर कोंडी होते. VR मॉल, रियान हाउस आणि सदरमधील श्रीराम टॉवर हे अपवाद वगळता जवळपास प्रत्येक मोठी इमारत पार्किंगमध्ये कमी पडते, असे लेखक म्हणतो.

लिफ्टचीही तीच अवस्था आहे. विकता येणारी जागा वाढवण्यासाठी बिल्डर कायद्याने आवश्यक तेवढ्याच लिफ्ट बसवतात. गर्दीच्या वेळी लॉबी प्लॅटफॉर्मसारख्या गजबजतात आणि कामाचा वेळ वाया जातो. RERA बाबतही लेखकाने बोट ठेवले आहे. MahaRERA नुसार कमर्शियल जागा प्रत्यक्ष बिल्टअप एरियावर विकायला हवी. तरीही विक्री टीम फुगवलेला "सुपर बिल्टअप" आकडा सांगतात, त्यामुळे प्रति चौरस फुटाचा दर कमी दिसतो. सेल डीड करताना मात्र प्रत्यक्ष बिल्टअप किंवा कार्पेट एरिया लावला जातो. खरेदीदार अशा "दोन वह्यां"च्या पद्धतीत अडकतो, असे तो म्हणतो.

वर्धा रोड आणि सिव्हिल लाइन्सवरील काचेच्या भिंती किनारपट्टीवरील पाश्चात्य वास्तुकलेची नक्कल आहेत, असे लेखक म्हणतो. नागपूरच्या +45 अंश सेल्सिअस उन्हाळ्यात काचेमुळे ग्रीनहाउस परिणाम होतो आणि एसीचा खर्च वाढतो. उंच इमारतींच्या खिडक्या धुण्याचे क्रॅडल आणि विशेष सफाई पथके जवळपास नाहीत, त्यामुळे काही महिन्यांतच काचा मळक्या दिसतात.

धोरण आणि महापालिकेची क्षमता यावरही लेखात प्रश्न आहेत. संपूर्ण महाराष्ट्रासाठी एकसारखे UDCPR नियम लावल्याने नागपूरला मुंबई किंवा पुण्यासारखे मानले जाते, असे लेखक म्हणतो. नागपूरची रचना, हवामान आणि खासगी वाहनांवरील अवलंबित्व याकडे दुर्लक्ष होते. अनेक कमर्शियल इमारतींत आधुनिक अग्निशमन यंत्रणा किंवा नागपूर महानगरपालिकेचे (NMC) वैध ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट नसते. इमारती 70 ते 100 मीटरपर्यंत जात असताना अग्निशमन दलाकडे अति-उंचीपर्यंत पोहोचणारे हायड्रॉलिक शिडीचे वाहन नाही, असेही त्यात म्हटले आहे.

बेंगळुरूतील ऑफिस जागा पाहताना फरक ठळक दिसला, असे लेखक सांगतो. तिथे चांगल्या प्रकल्पांत दर 1,000 चौरस फुटांमागे 2 कार पार्किंग मिळते, म्हणजे नागपूरच्या दुप्पट. पार्किंग स्लॉट स्वतंत्रपणे दरमहा 3,000 ते 10,000 रुपयांना भाड्याने दिले जातात. लॉबीतील गर्दी कमी करण्यासाठी वेगवान लिफ्ट आणि दोन बेसमेंटमधून थेट लॉबीत नेणारे एस्केलेटर वापरले जातात. नागपूरमध्ये उन्हाळा तीव्र आहे, मेट्रोचा वापर मंद आहे आणि शेवटच्या टप्प्यातील वाहतूक मर्यादित आहे. म्हणून ग्रेड-ए प्रकल्पाने दर 1,000 चौरस फुटांमागे 3 पार्किंग ठेवावी, म्हणजे एक लाख चौरस फुटांच्या इमारतीत सुमारे 300, असे लेखक सुचवतो.

100 टक्के FSI वापरण्याच्या हव्यासाऐवजी निव्वळ नफ्यावर लक्ष द्यावे, असे लेखक म्हणतो. नागपूरमधील श्रीमंत उद्योजक महागड्या गाड्यांतून फिरतात, पण त्यांची ऑफिसे जुन्या, मेंटेनन्स नसलेल्या इमारतींत असतात. अशा 30 वर्षे जुन्या इमारतींत 5,000 ते 8,000 रुपये प्रति चौरस फुटाने जागा घेऊन ते इंटिरियरवर प्रति चौरस फूट 5,000 रुपये खर्च करतात. दुसरीकडे काही बिल्डर साइड मार्जिन बेकायदा वापरतात, टेरेस खासगी युनिटमध्ये बदलतात किंवा सामायिक लिफ्ट स्वतःसाठी वापरतात, असा आरोप आहे.

लेखात नागपूरच्या काही प्रयोगशील प्रकल्पांचा उल्लेख आहे. 1990 च्या दशकात बायरामजी टाउनमध्ये छिंदवाडा रोडवर एन. कुमार आणि लिंकहाउस हॉटेल्स प्रा. लि. यांचे पूनम चेंबर्स उभे राहिले. सिव्हिल लाइन्समध्ये SDPL चे गुलमोहर हे शहरातील पहिले डुप्लेक्स फ्लॅट देणारे ठरले. 1995 मध्ये सुमारे 2,500 चौरस फुटांचा फ्लॅट 20 लाख रुपयांना विकला गेला. अमृता मॅनॉर हे नागपुरात 1,000 रुपये प्रति चौरस फुटाचा टप्पा ओलांडणारे पहिले ठरले. पहिले युनिट रोशन रिअल इस्टेटतर्फे 1,100 रुपये प्रति चौरस फुटाने विकले गेले. अलंकार रिअल इस्टेट प्रा. लि. च्या हेरिटेजमध्ये लेआउट आणि वास्तूच्या कारणांवरून बेसमेंटचे 100 ते 120 कॉंक्रीट खांब पाडून पुन्हा बांधले गेले. सदरमधील श्रीराम टॉवरमध्ये रोशन रिअल इस्टेटने मॅक्स न्यूयॉर्क लाइफसाठी 5,000 चौरस फुटांचा लीज करून दिला. कुकरेजा इन्फ्रास्ट्रक्चर आणि श्री भागीरथ रिअल्टी प्रा. लि. (SB रांदर ग्रुप) यांनीही सिव्हिल लाइन्समधील अल्टेअरसारख्या प्रकल्पांतून मोठ्या आकाराचे फ्लॅट दिले. आज नागपुरात आलिशान अपार्टमेंट 10 ते 20 कोटी रुपयांना विकले जातात.

चांगले आणि वेगळे बांधले तर पैसा मिळतो, असे लेखक म्हणतो. मात्र इमारत बांधणे अर्धेच काम आहे, तिची देखभाल हेही ब्रँडचा महत्त्वाचा भाग आहे, असा सल्लाही तो बिल्डरांना देतो. डॉ. टी. चंद्रशेखर (IAS) यांनी 2000 ते 2002 या काळात NMC चे आयुक्त आणि नागपूर सुधार प्रन्यास (NIT) चे अध्यक्ष म्हणून एकत्रित रस्ते विकास प्रकल्प (IRDP) राबवला, असेही लेखात नमूद आहे.