पुणे में शोभा लिमिटेड को 100 में से 80 अंक, नेसारा के ब्लॉकों में पज़ेशन की तारीख़ें खिसकीं

पुणे में बिल्डरों की जांच के PTM के सिलसिले में शोभा लिमिटेड को 100 में से 80 अंक का वर्किंग स्कोर मिला है। यह स्कोर संपादकीय आकलन है। नए MahaRERA फाइलिंग, प्रोजेक्ट पूरे होने के रिकॉर्ड, वित्तीय जानकारी, ग्राहकों के सबूत या बिल्डर के ठोस जवाब आने पर यह बदल सकता है। कॉर्पोरेट जानकारी और वित्तीय खुलासों के लिए सबूतों का भरोसा ऊंचा बताया गया है, जबकि पुणे के प्रोजेक्ट और MahaRERA आकलन के लिए मध्यम से ऊंचा।

शोभा का नाम पूरे देश में चलता है। कंपनी की अपनी वेबसाइट के मुताबिक उसने 28 शहरों में करीब 154.23 मिलियन वर्ग फुट के 595 से ज़्यादा प्रोजेक्ट पूरे किए हैं और उसके पास 14,700 से ज़्यादा लोगों का स्टाफ है। ये आंकड़े पूरी कंपनी के हैं, पुणे के कारोबार के नहीं। पुणे में कंपनी का मार्केटिंग ऑफिस विमान नगर में है। उसका चालू रिहायशी प्रोजेक्ट कोथरुड का शोभा नेसारा है। एनआईबीएम-कोंढवा लिंक रोड का शोभा ओरियन पूरा हो चुका पुराना प्रोजेक्ट है, जिसका MahaRERA रजिस्ट्रेशन P52100002044 है।

अंकों का बंटवारा इस तरह है। डिलीवरी और एक्ज़ीक्यूशन में 20 में से 14, ट्रैक रिकॉर्ड में 15 में से 13, MahaRERA और रेगुलेटरी रिकॉर्ड में 15 में से 10, कंस्ट्रक्शन क्वालिटी में 10 में से 9, ग्राहक अनुभव में 10 में से 7 और फाइनेंशियल मज़बूती में 10 में से 9 अंक मिले। पुणे में मौजूदगी और स्केल के लिए 10 में से 6.5, पारदर्शिता और गवर्नेंस के लिए 5 में से 4.5 और इनोवेशन व सस्टेनेबिलिटी के लिए पूरे 5 में से 5 अंक दिए गए। मूल सारणी में आखिरी आंकड़ा गलत छप गया था, जिसे सुधारकर 5/5 किया गया।

सबसे ज़्यादा ध्यान नेसारा पर गया है। इसमें तीन MahaRERA रजिस्ट्रेशन हैं। ब्लॉक 1 (P52100020057) की तारीख़ पहले मार्च 2025 थी और अब मार्च 2026 में पूरा दर्ज है। इस पर तीन MahaRERA शिकायतें दर्ज हैं। एक और RERA रिकॉर्ड के मुताबिक ब्लॉक 1 से जुड़े दो घोषित मामले पुणे के जिला न्यायालय में लंबित हैं। ब्लॉक 2 (P52100020034) की तारीख़ सितंबर 2025 थी और एक RERA-आधारित डेटासेट में उसका रजिस्ट्रेशन लैप्स दिखता है। ब्लॉक 3 (P52100020062) की मौजूदा तारीख़ मार्च 2027 है। एक थर्ड-पार्टी विश्लेषण के मुताबिक यह मूल फाइलिंग से 24 महीने खिसकी है। उसी में एक शिकायत और तीन घोषित मुकदमे दर्ज हैं।

शोभा लिमिटेड के पैन के तहत RERA-आधारित रिकॉर्ड में पांच प्रोजेक्ट हैं, चार पुणे में और एक मुंबई में। इनमें से तीन में छह महीने या उससे ज़्यादा की देरी दर्ज है। रिपोर्ट साफ कहती है कि इससे शोभा को भरोसे के लायक नहीं ठहराया जा सकता। न शिकायत का मतलब दोषी होना है, न घोषित मुकदमे का मतलब किसी फैसले का खिलाफ जाना। पर खरीदार को प्रोजेक्ट और टावर को अलग से जांचना चाहिए, सिर्फ शोभा के राष्ट्रीय नाम पर नहीं जाना चाहिए।

देशभर में कंपनी की डिलीवरी मज़बूत बताई गई है। FY26 की पहली तिमाही के ऑपरेशनल अपडेट में करीब 1.07 मिलियन वर्ग फुट सेलेबल एरिया पूरा हुआ और उस तिमाही में 594 घर सौंपे गए। उसी खुलासे में कहा गया कि सीमित इन्वेंटरी की वजह से हैदराबाद और पुणे में काम अपेक्षाकृत धीमा रहा। इसलिए पुणे को बेंगलुरु जैसे बड़े बाज़ारों का रिकॉर्ड अपने आप नहीं मिल सकता।

कंस्ट्रक्शन क्वालिटी में कंपनी की पहचान इंजीनियरिंग, कारीगरी और वर्टिकल इंटीग्रेशन की है। वह खुद को बैकवर्ड इंटीग्रेटेड मॉडल वाला बताती है, जिसमें इंटीरियर, ग्लेज़िंग, मेटल वर्क और कंक्रीट प्रोडक्ट जैसे काम शामिल हैं। नेसारा कोथरुड में करीब तीन एकड़ का प्रीमियम प्रोजेक्ट है, जिसमें 3.5, 4 और 4.5 बेडरूम के बड़े फ्लैट हैं। कंपनी के मुताबिक यह एनडीए की पहाड़ियों के पास है और तीनों ब्लॉकों में कुल 293 अपार्टमेंट हैं। पता सर्वे नंबर 77/प्लॉट नंबर 1, जिजाऊ माँसाहेब मार्ग, चांदनी चौक के पास बताया गया है। फिर भी रिपोर्ट के मुताबिक किसी इमारत की क्वालिटी का पक्का पैमाना स्वतंत्र तकनीकी जांच, खामियों का रिकॉर्ड और रहने वालों का अनुभव है, इसलिए एक अंक कटा है।

ग्राहक अनुभव मिला-जुला है। कंपनी की साइट के मुताबिक देशभर में उसने 34,000 से ज़्यादा घर बनाए हैं। दिसंबर 2024 की एक उपभोक्ता शिकायत में नेसारा के काम की प्रगति की रिपोर्टिंग, खरीदारों से संवाद और अवधि बढ़ाने की जानकारी पर सवाल उठे थे। इसे अकेली शिकायत माना गया है, कंपनी के रवैये का सबूत नहीं। 2025 की एक Reddit चर्चा में शोभा के किसी दूसरे प्रोजेक्ट को लेकर बुकिंग रिफंड और कस्टमर सर्विस की शिकायतें थीं, जो पुणे से जुड़ी नहीं हैं। FY2024-25 की बिज़नेस रिस्पॉन्सिबिलिटी एंड सस्टेनेबिलिटी रिपोर्ट में 4,769 प्रोजेक्ट-संबंधी सवाल या शिकायतें दर्ज थीं, जिनमें साल के अंत में 298 लंबित थीं। 39 RERA-संबंधी मामलों में 31 लंबित थे। ये पूरी कंपनी के आंकड़े हैं।

वित्तीय मोर्चे पर कंपनी लिस्टेड होने से तिमाही और सालाना नतीजे, निवेशक प्रेज़ेंटेशन और क्रेडिट रेटिंग जैसी जानकारी देती है। मई 2026 के नतीजों में कहा गया कि FY2026 में सेल्स 8,000 करोड़ रुपये से ऊपर गई और PAT 124 प्रतिशत बढ़ा। जुलाई 2026 में FY27 की पहली तिमाही में सेल्स 3,600 करोड़ रुपये से ज़्यादा रही। रिपोर्ट के मुताबिक इससे एक तरह का जोखिम घटता है, पर मज़बूत लिस्टेड कंपनी के प्रोजेक्ट में भी देरी या विवाद हो सकते हैं।

पुणे में मौजूदगी के लिए 6.5 अंक मिले, क्योंकि कंपनी का पुणे पोर्टफोलियो छोटा है। उसकी पुणे वेबसाइट पर नेसारा ही चालू रिहायशी प्रोजेक्ट है, जबकि बेंगलुरु, चेन्नई, NCR और केरल में कहीं ज़्यादा प्रोजेक्ट हैं।

रिपोर्ट खरीदारों को पांच सवाल पूछने की सलाह देती है। पहला, जिस टावर में फ्लैट लेना है उसका MahaRERA रजिस्ट्रेशन नंबर क्या है। दूसरा, MahaRERA में दर्ज मूल पज़ेशन तारीख़ क्या थी और अभी कौन सी है। तीसरा, उस रजिस्ट्रेशन पर शिकायतें या मुकदमों की घोषणाएं हैं या नहीं। चौथा, काम असल में कितने प्रतिशत हुआ है, सेल्स टीम के "काम ज़ोरों पर है" कहने से परे। पांचवां, पज़ेशन तय तारीख़ से आगे गया तो मुआवज़े या समायोजन की लिखित व्यवस्था क्या है।

रिपोर्ट के मुताबिक स्कोर ऊपर जा सकता है, अगर नेसारा के ब्लॉक 3 में समय पर काम दिखे और पुणे में आगे के प्रोजेक्ट कंपनी का स्थानीय रिकॉर्ड बढ़ाएं। नई गंभीर देरी, नई शिकायतें या प्रतिकूल रेगुलेटरी आदेश आने पर स्कोर घट सकता है। शोभा लिमिटेड को लिखित जवाब देने का न्योता दिया गया है। यह आकलन कानूनी, वित्तीय, निवेश या प्रॉपर्टी खरीद की सलाह नहीं है। खरीदारों से कहा गया है कि टाइटल, MahaRERA रजिस्ट्रेशन, मंज़ूर नक्शे और सभी करारी शर्तें खुद जांच लें और थर्ड-पार्टी RERA डेटाबेस को आधिकारिक रिकॉर्ड की जगह न मानें।