रेरा दहा वर्षांचा: घर खरेदीदार संरक्षण कायद्याची FPCE ची पंतप्रधान मोदींकडे मागणी

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016 म्हणजेच रेरा लागू होऊन लवकरच दहा वर्षे पूर्ण होत आहेत. त्याआधी फोरम फॉर पीपल्स कलेक्टिव्ह एफर्ट्स (FPCE) या संस्थेने या कायद्यात मोठे बदल करण्याची मागणी केली आहे. घर खरेदीदारांचे संरक्षण हे कायद्याचे मुख्य उद्दिष्ट होते, पण ते बऱ्याच प्रमाणात पूर्ण झालेले नाही, असा FPCE चा आरोप आहे.

FPCE चे अध्यक्ष अभय उपाध्याय यांनी पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांना निवेदन पाठवले आहे. नियामक यंत्रणेतील व्यापक अपयश आणि संस्थात्मक त्रुटींमुळे कायद्याची परिणामकारकता कमी झाली, असे त्यात म्हटले आहे. रेराचे रूपांतर स्वतंत्र "रिअल इस्टेट होमबायर प्रोटेक्शन अॅक्ट" मध्ये करावे, अशी विनंती फोरमने केंद्राकडे केली आहे. प्रवर्तकांची जबाबदारी आणि तक्रार निवारण यावर अधिक भर असावा, असेही फोरमचे म्हणणे आहे.

रेरामुळे अनेक गृहप्रकल्प औपचारिक नोंदणी व्यवस्थेत आले, हे FPCE ने मान्य केले. मात्र फक्त नोंदणी झाली म्हणून ज्या कुटुंबांची बचत रखडलेल्या प्रकल्पांत अडकली आहे त्यांना फारसा दिलासा मिळत नाही, असे फोरमने म्हटले आहे.

"RERA Extension Abuse: How Regulatory Failure Is Betraying India's Homebuyers" या 192 पानी अहवालात FPCE ने अंदाज मांडला आहे की सात राज्यांतील रखडलेल्या गृहप्रकल्पांमध्ये 12.44 लाख कोटी रुपये अडकले आहेत. याचा फटका सुमारे 27.6 लाख कुटुंबांना बसला आहे. हरियाणा, कर्नाटक, महाराष्ट्र, उत्तर प्रदेश, पश्चिम बंगाल, तमिळनाडू आणि तेलंगणा या राज्यांची अधिकृत आकडेवारी अहवालात तपासली आहे. फोरमच्या म्हणण्यानुसार ही रक्कम देशाच्या वार्षिक GDP च्या सुमारे 3.8 टक्के आहे.

रेरा आल्यानंतरही अनेक समस्या कायम आहेत, असा FPCE चा आरोप आहे. प्रकल्पाचा निधी इतरत्र वळवणे, बांधकामाच्या टप्प्यांशी जोडलेल्या पेमेंट वेळापत्रकाचे उल्लंघन, प्रकल्पांच्या मुदतवाढी मनमानी पद्धतीने देणे आणि अनिवार्य ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट नसतानाही ताबा देणे, अशा गोष्टी फोरमने नमूद केल्या आहेत. हा अहवाल केंद्रीय गृहनिर्माण आणि शहरी कार्य मंत्रालयाला सादर केला, पण त्याची औपचारिक पोचपावती मिळाली नाही, असेही फोरमने सांगितले.

निवेदनात सर्वोच्च न्यायालयाच्या निरीक्षणांचाही उल्लेख आहे. FPCE च्या म्हणण्यानुसार, सप्टेंबर 2024 मध्ये न्यायमूर्ती सूर्य कांत आणि न्यायमूर्ती उज्जल भुयान यांच्या खंडपीठाने रेराची खंडपीठे म्हणजे "कायद्याची संपूर्ण योजनाच निष्फळ करणाऱ्या माजी नोकरशहांची पुनर्वसन केंद्रे" झाली आहेत, असे म्हटल्याचे सांगितले जाते. तसेच भारताचे सरन्यायाधीश सूर्य कांत यांनी 12 फेब्रुवारी 2026 रोजी State of Himachal Pradesh v. Naresh Sharma या प्रकरणात केलेल्या निरीक्षणांचा संदर्भही फोरमने दिला आहे. FPCE च्या म्हणण्यानुसार, घर खरेदीदारांना प्रभावी दिलासा देण्यात ही संस्था अपयशी ठरल्याबद्दल न्यायालयाने टीका केली आणि सध्याच्या स्वरूपातील तिच्या उपयुक्ततेवर प्रश्न उपस्थित केला.

फोरमच्या टीकेच्या केंद्रस्थानी कायद्यातील एक रचनात्मक विरोधाभास आहे. रेरा प्राधिकरणांकडून रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना देणे आणि त्याचे नियमन करणे, अशा दोन्ही अपेक्षा आहेत. त्यामुळे जबाबदाऱ्या परस्परविरोधी ठरतात, असा FPCE चा मुद्दा आहे. स्थानिक बांधकाम परवानग्या, मुद्रांक शुल्क किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्रे यांवर रेरा प्राधिकरणांचे थेट नियंत्रण नसते. ती कामे मुंबई महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण (MMRDA), नोएडा आणि चेन्नई मेट्रोपॉलिटन डेव्हलपमेंट अथॉरिटी (CMDA) यांसारख्या राज्यस्तरीय विकास यंत्रणांकडे आहेत, असेही फोरमने दाखवून दिले.

या व्यवस्थेमुळे नियामक प्राधिकरणांना मोठे विवेकाधिकार मिळतात आणि घर खरेदीदारांना परतावा, भरपाई व आदेशांची अंमलबजावणी मिळवताना झगडावे लागते, असा FPCE चा आरोप आहे. कोव्हिड-19 महामारीच्या काळात आणि 2026 मधील पश्चिम आशियातील संकटाच्या वेळी विकासकांना प्रकल्पांना मुदतवाढ मिळाली. मात्र दिलासा मागणाऱ्या घर खरेदीदारांना विलंब सोसावा लागतो, या विसंगतीवरही फोरमने बोट ठेवले आहे.

FPCE ने सुधारणांसाठी चार प्रमुख मागण्या मांडल्या आहेत. पहिली, प्रवर्तन आणि नियमन वेगळे करावे. रिअल इस्टेटला चालना देण्याच्या जबाबदाऱ्या ग्राहकाभिमुख नियामक कायद्यातून काढून विकास मंत्रालये आणि शहरी यंत्रणांकडे द्याव्यात. दुसरी, रेराचे नाव बदलून त्याऐवजी स्वतंत्र रिअल इस्टेट होमबायर प्रोटेक्शन अॅक्ट करावा. तिसरी, कायद्याचे प्रशासन गृहनिर्माण संस्थांकडून काढून डिपार्टमेंट ऑफ कन्झ्युमर अफेअर्ससारख्या ग्राहक संरक्षण चौकटीकडे द्यावे. चौथी, आदेशांची अंमलबजावणी न करणाऱ्या, नेहमीसारख्या मुदतवाढी देणाऱ्या किंवा विकासकांच्या वारंवारच्या चुकांकडे दुर्लक्ष करणाऱ्या नियामक प्राधिकरणांवर आणि अध्यक्षांवर कडक दंड लावावेत.

घर खरेदीदारांचा विश्वास परत मिळवणे रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या दीर्घकालीन वाढीसाठी आवश्यक आहे, असे FPCE ने म्हटले आहे. नियामक सुधारणांमध्ये ग्राहक संरक्षण आणि जबाबदारीला प्राधान्य असावे, असेही फोरमचे म्हणणे आहे.